La cessione preliminare è uno strumento finanziario regolato dall’articolo 1406 del Codice Civile e rappresenta una pratica molto utile per chi è in cerca di opportunità per investire nell’immobiliare.
Infatti, questa pratica si rivela particolarmente efficace per creare libertà finanziaria, in quanto l’investitore, dopo aver individuato un’occasione immobiliare e aver sottoscritto un contratto preliminare di compravendita, può liberamente cederlo ad una terza persona. Scopriamo nel dettaglio come funziona la cessione del preliminare e cosa fare per evitare rischi.
Cessione contratto preliminare
A regolare la cessione preliminare è l’articolo 1406 del Codice Civile. L’articolo stabilisce che è possibile cedere ad un terzo le prestazioni derivanti da un contratto, se suddette prestazioni non sono ancora state espletate, previo consenso dell’altra parte.
La norma, se da una parte consente di cedere ad una terza persona la possibilità di subentrare come acquirente, specifica anche che è fondamentale il consenso dell’altra per poter cedere il preliminare. Quest’ultimo non è altro che il compromesso di compravendita che viene stipulato tra venditore e acquirente.
Proprio grazie alla cessione sancita dall’articolo 1406 del Codice Civile, può subentrare un’altra persona come acquirente, ma per avere la certezza che dall’altra parte vi sia il consenso, è consigliabile metterlo per iscritto. Ciò vuol dire che, al momento della stipula del preliminare, deve essere espressa la facoltà di nominare un terzo, scegliendo l’opzione “riserva di nomina”, regolata dall’art. 1401 del Codice Civile.
Si tratta di un’eccellente strategia di investimento per ottenere guadagni lauti in poco tempo e senza aver realmente investito sull’immobile. Infatti, l’investitore anticipa al venditore una somma di denaro contenuta rispetto al totale. Il denaro restante verrà consegnato in presenza del notaio, a conclusione della vendita.
Il carattere vincolante dell’impegno viene sancito dall’articolo 2932 del Codice civile, che stabilisce come l’acquisto mancato dell’immobile fa perdere la caparra e fa scattare un procedimento giudiziario.
Ovviamente questo non è il caso di chi vuole investire nel settore immobiliare sfruttando la cessione preliminare, in quanto la strategia è proprio quella di far subentrare un ulteriore acquirente al proprio posto, che acquisterà l’immobile ad un costo maggiore.
E’ importante sottolineare che si può subentrare in tutti i contratti, e oltre che in quello di compravendita, si può subentrare anche nel contratto di locazione. Di seguito vediamo nel dettaglio la cessione preliminare di compravendita.
Cessione contratto preliminare di compravendita
Nel caso della cessione di preliminare finalizzata all’acquisto di un immobile è chiaro che si tratta di un’operazione destinata all’investimento, quindi l’obiettivo è quello di trarne il massimo profitto. Come svolgere la cessione di preliminare di compravendita allo scopo di trarre grossi vantaggi economici? Vi sono degli accorgimenti da tenere in considerazione e che non devono mai essere persi di vista. Ecco alcune regole da rispettare per ottenere i massimi benefici da questa operazione:
- Il prezzo dell’immobile
La prima cosa da tenere in considerazione è indubbiamente il prezzo dell’immobile. Infatti, per poter sperare di fare un buon affare occorre trovare un immobile che abbia un prezzo inferiore di molto rispetto al valore di mercato, per poi poterlo rivendere ad un prezzo più alto. Un altro aspetto da considerare sono anche i tempi di attesa per fare il rogito ed è preferibile che questi siano abbastanza lunghi. Una tempistica più lunga è sicuramente necessaria se bisogna fare lavori di ristrutturazione nell’immobile oppure risolvere problematiche.
- Avere una certa disponibilità economica
Disporre di un capitale abbastanza capiente è un altro fattore essenziale per affrontare l’operazione della cessione preliminare di compravendita ed evitare che, nel caso non si riesca a trovare una terza persona che faccia da acquirente, sia possibile concludere il contratto, evitando così di perdere la caparra consegnata al venditore.
- Quali sono i contratti in cui si può subentrare
E’ importante tenere conto anche del fatto che si può subentrare nei casi in cui il contratto abbia prestazioni che non sono state ancora eseguite. Se non c’è questa condizione, non si potrebbe cedere alcunché a terzi. Proprio nel contratto preliminare di compravendita le due parti hanno l’obbligo di vendere e acquistare, e affinché sia possibile fare la cessione del preliminare la parte restante non deve essere stata già pagata. Il subentro è dunque possibile quando è stata pagata una somma che fa da caparra.
- Costi della cessione del preliminare
Quando la cessione del preliminare avviene a titolo oneroso, visto che il preliminare è soggetto ad imposta di registro fissa, la cessione stessa è soggetta all’imposta fissa. La tassazione in questo caso è del 3% e il nuovo acquirente potrà dedurre le eventuali imposte proporzionali pagate dal soggetto cedente quando dovrà registrare il preliminare. Se il soggetto cedente è un soggetto Iva, l’imponibile sulla cessione sarà ai sensi dell’art. 3, comma secondo, n.5 del DPR n. 633/1972.
Conclusione dell’operazione di cessione del preliminare
Come è evidente, l’operazione di cessione del preliminare è un’ottima opportunità per investire negli immobili, ma presenta alcuni rischi che non bisogna sottovalutare per non ritrovarsi in situazioni spiacevoli.
Per tutelarsi da eventuali rischi che possono verificarsi nell’applicare la cessione preliminare di compravendita, sarebbe opportuno registrare il preliminare di compravendita.
In realtà, anche se non viene registrato, rimane comunque valido, a patto che contenga tutti gli elementi essenziali e vincola le parti alla stipula del contratto definitivo.
La differenza sta solo nei costi, infatti, se si opta per una scrittura privata non autenticata, bisogna sostenere eventualmente solo quello della registrazione dell’atto. Invece, se si sceglie di stipulare il contratto dal notaio, bisogna aggiungere anche il suo onorario ai costi di registrazione.
